雖然我們香港人依然覺得港府的Ｘ式Ｙ招效用不大
但原來內地人反而覺得香港打擊精確有力，值得借鑒
可想而知，內地房地產市場真的有點混亂和過熱了
話說回來
其實香港政府又真的如文中所說
我們過去處理樓市的經驗和整體的系統配合都有過人之處
也許一眾市民真的不用太悲觀
鼓起信心，面對逆境吧！
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香港能夠精確打擊高房價四大因素
2010-09-06 中國周刊
港府為何能夠精確打擊高房價
同樣的政策,為何在香港可以精確打擊高房價,在內地卻舉步維艱,阻力重重?
李永剛 南京大學教授
為了應對平均樓價快速上升引發的公眾不滿和潛在經濟威脅,近日香港特區政府凌厲出手,聯手財政司、金管局、香港按揭証券公司,以及香港運輸及房屋局等相關機構,一舉推出多項政策,主要包括:禁止炒賣一手樓花等投機交易,提高首付比例,提升按揭供款對收入的比率等。久經樓市調控考驗的內地百姓,對這些舉措毫不陌生。但令人疑惑的是,同樣的政策,為何在香港可以精確打擊高房價,在內地卻舉步維艱,阻力重重?
基于直觀經驗的偷懶答案可能是,香港乃彈丸之地,只有700萬人口,每年供應的新樓才數千個單位。而內地情況複雜,人口眾多,單是北京平均一年的房產交易量就有27萬套。管小家易,治大國難。不過,我們可以暫時抑制"國情特殊論"的無可奈何心態,深入樓市治理的諸多環節去探究比對,也許仍能得到有意義的啟示。
首先,港府並沒有急切的土地財政壓力,在經濟社會的協調穩定發展中掙錢才是主導觀念。經過數十年的現代化起飛,香港已經走過了財政焦慮和收入飢渴的歷史階段。由于城市化早已成型,需要大手筆開銷的建設項目相對較少,因此,不僅在理財方面持穩健取向,不輕易擴張赤字;在斂財方面更是十分小心,總的思路是量出為入,以正常的民生需求來估算,夠用就好。在此背景下,如何吸引資本和人才進來,保持競爭優勢,才是政策優先考慮的著力點。土地供給的多與少,則可以跳出入賬的自利考量,使其真正成為調控價格的杠桿。相對而言,內地的地方政府在現行分稅體制下,財政汲取能力不足,而土地收益點石成金,又能夠自主支配,當然不會輕易放過。主管官員受經濟發展績效考核的壓力約束,又被城市建設的巨大投入或空前債務所牽引,無論是出于積極的私心盤算,還是被動的填充窟窿,都很難自我約束。
其次,港府有過樓市崩盤的切膚之痛,相關政策部門對打壓過高房價有基本共識,能夠同心同德,鼎力而為。1997年以前,香港享受了與房價持續走高相伴隨的經濟繁榮。但亞洲金融風暴忽然來襲,之後泡沫破滅,此後又經歷了美國9‧11恐怖襲擊造成的傳染性低迷,以及2003年SARS的打擊,香港經濟飽受折磨,房價十年踏步不前,切膚之痛記憶猶新。港人意識到,盡管土地收益仍是港府重要的收入來源,但保持經濟發展、市場活力和民心安定,才是更為根本的利益所在。當樓市高位運行時,政府有強烈意願出手幹預。在內地,樓市自2003年開始大漲以來,其間只有小小起落,地方政府不僅沒有經歷過慘痛挫敗,反而賺得盤滿缽滿,防範意識明顯不足。再加上地區發展的不平衡效應,超級都市樓價飆升的同時,二、三線城市才剛剛起步,各地並沒有達成調控共識。
再次,港府有卓越的城市管理經驗,基礎數據扎實,配套政策完善,投機者不容易鑽空子。窺一斑可見全豹,有心人只要認真閱讀港府公開的各類統計報告,就不得不佩服他們在"數目字管理"方面所下的硬功夫。不誇張地說,99%的港人擁有多少和多大房屋,位于哪里,價格幾何,港府都能清晰羅列。不僅是房價的整體和局部走勢,甚至連成交個案,也能被公眾知曉。與此相關的是,在精細的稅收監管系統中,越是高收入的人,越被嚴密監察;低收入階層則能獲得小到綜合援助,大到廉租屋和居屋的體恤照顧。在內地,由于跨地區交易和灰色收入的廣泛存在,許多重要數據要麼殘缺不全,要麼背離常識,無法提供有力的決策支持。強勢利益階層還能左右輿論,在政策夾縫中來去自如。
最後,港人有完善的社會保障體系,有豐富的多元投資渠道,不會把寶都壓在住房上。住多大的空間,是否要擁有住房產權,價格能夠承受,主要是通過計算家庭負擔來權衡的技術問題。反過來說,當公共服務匱乏,教育負擔沉重,醫療費用高昂,抗風險能力低下時,民眾對住房及其價格的極度較真,就會成為一個關乎生存權利和利益分配的政治問題。
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